전세사기 막는 계약서 작성법, 이건 꼭 넣으세요!

최신 업데이트: 2025년 4월 7일

전세사기 막는 계약서 작성법, 이건 꼭 넣으세요!

목차

• 1. 전월세 계약서, 왜 중요한가요?
• 2. 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지
• 3. 계약서 작성 시 필수 항목
• 4. 특약사항 제대로 작성하는 법
• 5. 계약 후 필수 절차
• 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
• 7. 결론: 안전한 임대차의 첫 걸음

“처음 전세 계약할 땐 정말 아무것도 모르고 했어요. 계약서도 제대로 안 읽고 사인했죠.

나중에 보일러 고장났는데, 임대인이 ‘특약 없으니까 임차인 책임’이라고 하더라고요.”

전월세 계약은 단순한 종이 한 장이 아닙니다.
수천만 원에서 억 단위까지 오가는 계약인 만큼, 계약 전 확인, 작성 시 항목, 특약 기재, 사후 절차까지 꼼꼼히 살펴야 합니다.

오늘은 2025년 최신 기준에 맞춰 실수 없이 계약서를 작성하는 팁을 낱낱이 알려드릴게요.

⭐ 1. 전월세 계약서, 왜 중요한가요?

계약서 한 장이 당신의 수천만 원을 지켜줄 수도, 날려버릴 수도 있습니다.

전월세 계약서는 임대인과 임차인 간의 권리와 의무를 명확히 규정하는 법적 효력이 있는 문서예요.
구두로 아무리 약속했더라도, 계약서에 쓰이지 않았다면 ‘없는 약속’이나 다름없죠.

특히 전세보증금과 관련된 분쟁은 매년 늘어나고 있는 만큼, 계약서의 중요성은 더욱 커지고 있습니다.

⭐ 2. 계약 전 반드시 확인해야 할 3가지

계약서 작성을 시작하기 전, 아래 3가지는 반드시 체크해 주세요.

 

① 등기부등본 열람
집주인이 실제 소유자인지, 혹시 담보대출이 잡혀 있진 않은지 확인할 수 있습니다.
정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 발급 가능해요.

 

② 임대인 신원 확인
대리인이 나올 경우엔 반드시 위임장 + 인감증명서 + 임대인 신분증 사본까지 확인하세요.

 

③ 집 상태 점검

곰팡이, 누수, 창문 파손, 전등 고장, 보일러 작동 여부 등은
입주 전 사진으로 찍어두는 게 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.

⭐ 3. 계약서 작성 시 필수 항목

계약서에는 꼭 포함되어야 할 기본 항목들이 있습니다.
아래 체크리스트를 참고해 누락되는 내용 없이 꼼꼼히 확인해 주세요.

전월세 계약서 필수 항목 요약

항목	확인사항
임대인·임차인 정보	이름, 주민번호, 주소, 연락처
부동산의 표시	주소, 전용면적, 건물 구조
임대차 기간	계약 시작일 ~ 종료일
보증금 및 월세	금액, 입금일, 입금계좌 명시
관리비 내역	10만 원 이상이면 세부 항목 필수
수리 책임	하자 발생 시 책임 주체 명시

특히 관리비가 월 10만 원 이상일 경우, 전기료·수도료·인터넷 등 세부 항목을 반드시 계약서에 포함해야 한다는 법 개정(2023.10 시행)이 있었어요.

⭐ 4. 특약사항 제대로 작성하는 법

특약사항은 '있어도 되고 없어도 되는 부분'이 아닙니다.
오히려 실제 분쟁이 생길 때 가장 결정적인 역할을 하는 항목이에요.

 

✔️ 전세자금대출 불가 시 계약 해제 조항
→ "임차인이 전세자금대출 승인을 받지 못할 경우, 계약금은 반환되고 계약은 무효로 한다."

 

✔️ 전세보증보험 가입 협조 조항
→ "임대인은 전세보증보험 가입에 필요한 서류 일체를 제공한다."

 

✔️ 입주 전·후 하자 책임 구분
→ "입주 전 발생한 하자는 임대인이, 입주 후 발생한 하자는 임차인이 수리 책임을 진다."

실생활에서 자주 문제가 되는 항목은 꼭 특약으로 미리 정리해두는 것이 좋습니다.

⭐ 5. 계약 후 필수 절차

계약서 작성을 마쳤다고 끝이 아니에요! 아래 절차는 보증금 보호를 위한 핵심 단계입니다.

 

① 전입신고 + 확정일자 받기
계약서 원본을 가지고 주민센터 방문 후 전입신고와 함께 확정일자를 받아야
보증금을 법적으로 보호받을 수 있어요.

 

② 전세보증보험 가입
만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에 대비해
HUG, SGI서울보증 등의 전세보증보험 가입을 추천해요.

 

③ 계약서 사본 보관
계약서 원본은 각자 보관하고, 사본은 구글 드라이브, 네이버 MYBOX 등에 백업해 두면 안전합니다.

⭐ 6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 확정일자는 왜 꼭 받아야 하나요?

A. 확정일자는 보증금 반환 우선순위를 보장받기 위한 제도예요.
확정일자를 받은 날부터 보증금에 대해 법적 효력이 생깁니다.

Q. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?

A. 선택이지만 전세사기 방지에 매우 효과적이에요.
보험료는 임대인 협조 여부, 보증금 규모에 따라 다릅니다.

Q. 관리비 내역도 계약서에 포함해야 하나요?

A. 2023년 10월부터 관리비가 월 10만 원 이상인 경우,
전기·수도·인터넷 등 항목별로 세부 내역 기재가 의무화되었습니다.

⭐ 7. 결론: 안전한 임대차의 첫 걸음

전월세 계약은 내 돈을 지키는 첫 관문입니다.
작은 항목 하나하나가 실제 상황에서 나를 보호하는 방패가 될 수 있어요.

오늘 소개해드린 내용을 꼭 기억해 두시고,
중요한 계약일수록 신중하게 준비하시길 바랍니다.

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※ 이 글은 2025년 3월 기준이며, 법령 및 정책은 변경될 수 있습니다.

출처: 국토교통부, 법제처, HUG 주택도시보증공사, 대한법률구조공단