확정일자 꼭 받아야 하나요? 확정일자 안 받으면 어떻게 되나요?

최신 업데이트: 2025년 4월 7일

확정일자 꼭 받아야 하나요? 안 받으면 생기는 차이

목차

• 1. 확정일자란?
• 2. 확정일자 꼭 받아야 하는 이유
• 3. 확정일자 안 받으면 어떻게 되나요?
• 4. 확정일자 받는 방법
• 5. FAQ

전세나 월세 계약을 처음 해보는 분들이라면 '확정일자'라는 말이 낯설 수 있어요.
하지만 이 제도가 얼마나 중요한지를 알고 나면, 확정일자를 미루는 일은 절대 없을 겁니다.

특히 요즘같이 깡통전세나 역전세 문제가 자주 발생하는 시기엔 확정일자와 전입신고만으로도 법적인 보호를 받을 수 있다는 점이 핵심이에요.

⭐ 1. 확정일자란?

확정일자란 임대차계약서가 특정 날짜에 작성되었음을 공적으로 증명해주는 제도입니다.
동주민센터(행정복지센터)에 임대차계약서를 들고 가면 서류에 도장을 찍어주는데, 이게 바로 확정일자예요.
최근엔 인터넷 등기소를 통해 온라인으로도 신청이 가능해서, 굳이 방문하지 않아도 됩니다.

이렇게 부여된 날짜는 나중에 문제가 생겼을 때 내 권리를 증명하는 중요한 기준이 돼요.
예를 들어, 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 집이 경매로 넘어가는 상황에서도
확정일자가 찍힌 계약서는 내가 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 ‘우선순위’를 확보해 주는 역할을 합니다.

⭐ 2. 확정일자 꼭 받아야 하는 이유

결론부터 말씀드리면, 확정일자는 무조건 받는 게 안전합니다.
이유는 간단해요. 임대인의 사정으로 집이 경매에 넘어가게 될 경우,

확정일자를 받은 임차인만이 '우선변제권'을 갖게 되거든요.

예전에 제 친구가 이런 경험을 했어요. 전세 계약을 하고 입주했지만 확정일자랑 전입신고를 미루다가
임대인의 세금 체납으로 집이 경매에 넘어가게 됐죠.

결국 보증금 일부만 돌려받고 나머지는 날려버렸어요.
확정일자만 제때 받아놨더라면 상황은 완전히 달라졌을 텐데 말이에요.

요즘처럼 부동산 시장이 불안한 상황에선, 작은 서류 하나가 내 수천만 원을 지켜주는 방패가 된다는 걸 절대 잊지 마세요.

⭐ 3. 확정일자 안 받으면 어떻게 되나요?

확정일자를 받지 않으면, 우선변제권이 생기지 않습니다.
쉽게 말하면, 집이 경매에 넘어갔을 때 은행이나 다른 채권자보다 순위가 밀려서 보증금을 나중에 돌려받게 돼요.
경우에 따라선 전액을 돌려받지 못하는 일도 실제로 있습니다.

참고로 전입신고만 해도 '대항력'은 생기는데요,
이건 내가 실제로 살고 있다는 걸 증명해서 새 주인이 나타나도 퇴거 걱정은 없게 해주는 힘이에요.
하지만 보증금을 지키는 ‘우선변제권’은 반드시 확정일자를 받아야만 생긴다는 점! 꼭 기억해 주세요.

⭐ 4. 확정일자 받는 방법

확정일자는 생각보다 간단하게 받을 수 있어요.

① 동주민센터 방문
- 준비물: 임대차계약서 원본 1부, 신분증
- 창구에서 "확정일자 찍어주세요"라고 하면 바로 처리됩니다.

② 인터넷 등기소 이용
- '대법원 인터넷등기소' 사이트 접속
- 공동인증서(구 공인인증서) 필요
- 계약서 파일 업로드 후 신청

③ 수수료
- 오프라인: 보통 600원 내외
- 온라인: 기관에 따라 무료 또는 동일 수준

요즘은 집에서 간편하게 온라인으로도 처리할 수 있으니 시간 없을 때 활용하면 좋겠죠?

확정일자는 선택이 아니라 보증금을 지킬 수 있는 필수 절차입니다.
집 계약을 했다면 전입신고와 함께 바로 확정일자부터 챙기세요.

작은 절차 하나로 수천만 원의 손해를 막을 수 있다는 것,
이제 확실히 이해되셨죠? 부디 이 글이 여러분의 안전한 주거생활에 도움이 되길 바랍니다.

⭐ 5. FAQ

Q. 전입신고만 하면 확정일자는 안 받아도 되나요?

A. 전입신고만 하면 '대항력'은 생기지만, '우선변제권'은 생기지 않습니다.
보증금을 우선적으로 돌려받고 싶다면 반드시 확정일자도 함께 받아야 합니다.

Q. 확정일자는 언제까지 받아야 하나요?

A. 입주 후 되도록 빠르게 받아야 안전합니다.
같은 날 계약한 임차인이 여럿이라면, 확정일자를 먼저 받은 사람이 우선순위에서 유리해지기 때문입니다.

Q. 확정일자 받은 계약서 사본도 효력이 있나요?

A. 확정일자는 원본에 도장이 찍힌 문서가 있어야 법적 효력이 발생합니다.
온라인 신청 시에는 PDF로도 가능하지만, 반드시 발급 확인을 받아 두는 게 좋습니다.

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※ 해당 정보는 2025년 4월 기준이며, 정책 변경 또는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

출처: 대법원 인터넷등기소, 법제처 국가법령정보센터, 국토교통부 전세사기 예방 가이드 (2024 개정판)